非獨(dú)棟，不別墅，深圳山寨別墅大批判
2010.04.26
■非獨(dú)棟，不別墅
2010年春節(jié)，我去一個(gè)住在萬(wàn)科蘭喬圣菲的朋友家里去串門(mén)，正好遇到這位朋友的從美國(guó)趕來(lái)中國(guó)旅游的同學(xué)，一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的美國(guó)人。巧合的是，這個(gè)美國(guó)伙計(jì)是同行，是在美國(guó)一家地產(chǎn)公司從事開(kāi)發(fā)工作的，所以對(duì)萬(wàn)科蘭喬圣菲小鎮(zhèn)特別關(guān)注。不過(guò)，他一段關(guān)于中美兩國(guó)別墅的論道，倒是十分不識(shí)時(shí)務(wù)的讓我這朋友非常失望。這位美國(guó)同學(xué)說(shuō)，在美國(guó)只有窮人才會(huì)住到聯(lián)排別墅，他們稱(chēng)聯(lián)排別墅不是villa，而是townhouse，在美國(guó)只有獨(dú)棟別墅才能稱(chēng)之為villa，但在中國(guó)他看到大部分的中國(guó)低層建筑都被統(tǒng)一稱(chēng)為別墅，這在美國(guó)是不可能的。另一方面，在美國(guó)villa絕對(duì)不會(huì)放在繁華的市區(qū)，無(wú)論是villa還是townhouse大部分都分布在郊區(qū)，因?yàn)橹挥性诮紖^(qū)才能享受更好的自然環(huán)境，才能真正享受到中國(guó)那種天人合一的感覺(jué)，在城市中心開(kāi)發(fā)別墅太過(guò)浪費(fèi)。被這位美國(guó)同學(xué)白瞎了一頓，我朋友也是十分郁悶。2009年我朋友從香港趕過(guò)來(lái)在萬(wàn)科蘭喬圣菲購(gòu)買(mǎi)了這套被稱(chēng)之為townhouse的聯(lián)排別墅，原以為已經(jīng)可以成功的晉級(jí)中國(guó)頂級(jí)富人階層，結(jié)果卻被這位同學(xué)笑談為窮人居住的地方。其實(shí)，這也怪不得美國(guó)同學(xué)的瞎唄，而是在中國(guó)能住上獨(dú)立別墅的除了廣大的農(nóng)民兄弟，就只有城市里極其少數(shù)的金字塔尖的富人階層了。同時(shí)，在中國(guó)開(kāi)發(fā)獨(dú)立別墅是早已被嚴(yán)令禁止的，不僅獨(dú)立別墅被嚴(yán)令禁止，就連開(kāi)發(fā)低密度住宅都被政府一再叫停，所以在中國(guó)大陸，真正意義的villa是十分稀缺的，絕大多數(shù)所謂的別墅都是冒充的，用一句時(shí)髦的話說(shuō)，叫做山寨別墅多如牛毛，真正別墅屈指可數(shù)！
深圳30年，能稱(chēng)之為別墅的物業(yè)至今不超過(guò)10個(gè)社區(qū)，數(shù)量絕對(duì)不足1000套。早期的銀湖山莊有少量的獨(dú)立別墅，緊隨其后在華僑城波托菲諾社區(qū)有數(shù)十套別墅，目前市場(chǎng)上在售和將售的獨(dú)立別墅社區(qū)不超過(guò)五家，分別是華僑城天麓別墅，萬(wàn)科天琴灣別墅，聯(lián)泰地產(chǎn)梅沙灣別墅，觀瀾湖別墅以及三正臥龍山別墅。而這些別墅同國(guó)外別墅一樣，有一個(gè)共同的特點(diǎn)，就是絕對(duì)不會(huì)占據(jù)繁華區(qū)，全部分布在深圳郊野，且全部都占有絕對(duì)稀缺的自然資源，不可復(fù)制。
中國(guó)文化十分有意思，在中國(guó)人創(chuàng)造別墅這個(gè)詞語(yǔ)的時(shí)候，早已給別墅的位置指明了方向。“別”便是只還有，另外的意思，“墅”上面一個(gè)野，下面一個(gè)土，加在一起便是野土的意思，是指郊野的地方才能有墅。現(xiàn)代中國(guó)人對(duì)別墅的真正定義是：獨(dú)門(mén)獨(dú)戶獨(dú)院獨(dú)棟的建筑才算的上是別墅。但中國(guó)文化的演繹能力超強(qiáng)，尤其是房地產(chǎn)文化，整合忽悠能力超乎尋常，將原本屬于郊野自然生態(tài)的別墅，通通肩并肩的做在了市區(qū)最繁華的地方，并稱(chēng)之為城市別墅，城市繁華區(qū)能有郊野自然的感覺(jué)嗎？能有野土的存在嗎？
所以我建議深圳市負(fù)責(zé)房地產(chǎn)管理的有關(guān)部門(mén)，除了要整頓下市場(chǎng)上夸大其詞的炫富廣告，更應(yīng)該還消費(fèi)者一個(gè)朗朗晴空的概念環(huán)境，反處于繁華區(qū)內(nèi)的聯(lián)排房屋或者其他位置的聯(lián)排房屋，統(tǒng)一不準(zhǔn)再以別墅概念出街，至于搞了個(gè)復(fù)式房子便稱(chēng)之為空中別墅，搞了個(gè)露臺(tái)便稱(chēng)之為空中庭園等，應(yīng)該全部叫停，還給消費(fèi)者一個(gè)真實(shí)的房屋概念。
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■9成富人被山寨，誰(shuí)來(lái)還原別墅真理？
謊話說(shuō)了一千邊便成了真理，別墅的命運(yùn)也正再被山寨真理化。當(dāng)市場(chǎng)上無(wú)論是地面上的聯(lián)排，還是空中的復(fù)式都大喊大叫自己是別墅的時(shí)候，真正的別墅正在被謊言所改寫(xiě)。然而，謊言真的能覆蓋真理嗎？山寨真的能戰(zhàn)勝正品嗎？
2008年前后，深圳電子市場(chǎng)上山寨成風(fēng)，幾乎一夜之間深圳華強(qiáng)北成了中國(guó)電子山寨市場(chǎng)的大本營(yíng)，山寨MP3 ,山寨手機(jī)，山寨筆記本等等，然而僅僅不足兩年工夫，絕大多數(shù)的山寨產(chǎn)品已經(jīng)銷(xiāo)聲匿跡，或轉(zhuǎn)型，或倒閉，或被擠壓份額變得越來(lái)越小。即便是中國(guó)山寨電子產(chǎn)品打敗了歐美日本等國(guó)的高端電子產(chǎn)品，但中國(guó)政府 也不會(huì)出臺(tái)任何支持山寨產(chǎn)品的政策，因?yàn)樯秸褪巧秸瑑H僅通過(guò)簡(jiǎn)單的模仿一個(gè)民族是無(wú)法走上自強(qiáng)之路的。同樣的道路是，目前市場(chǎng)上叱咤風(fēng)云的山寨別墅難道還會(huì)一如既往的走下去嗎？
誠(chéng)然，山寨別墅與獨(dú)立真別墅相比，并沒(méi)有在品質(zhì)上比較出較大的差異化，但兩者卻有本質(zhì)的不同。山寨別墅無(wú)論如何裝扮，都是高容積率下的產(chǎn)物，都不可能做到獨(dú)門(mén)獨(dú)戶獨(dú)院獨(dú)棟，山寨別墅與普通高層并沒(méi)有本質(zhì)區(qū)別，只是面積更大的地面復(fù)式樓而已，無(wú)法獨(dú)立起來(lái)，這是山寨別墅最大的缺憾。即使如水榭花都，香蜜湖1號(hào)，萬(wàn)科17英里等超級(jí)高端建筑，也無(wú)法做到獨(dú)棟別墅。而在市場(chǎng)上，獨(dú)棟別墅往往是山寨別墅價(jià)值的一倍甚至之上。同樣以萬(wàn)科蘭喬圣菲為例，獨(dú)棟別墅價(jià)格是雙拼別墅價(jià)格的真真一倍，目前聯(lián)排別墅價(jià)格約在2500萬(wàn)左右，但獨(dú)棟別墅價(jià)格卻在5000萬(wàn)左右，所以我文中提及的那位朋友，他只不過(guò)是富人階層中的窮人罷了。
而在深圳將近有10000套山寨別墅，真正的獨(dú)立別墅不足1000套，也就是說(shuō)將近有90%的富人在以別墅的名義下被山寨了，就像買(mǎi)了一部蘋(píng)果手機(jī)一樣，功能相似，但價(jià)值卻完全不同。
■反別墅山寨化，向北45分鐘尋找真正的別野土
土地越稀缺，別墅越珍貴，這當(dāng)然指的是獨(dú)立別墅。在深圳土地資源日益稀缺的情況下，山寨別墅層出不窮，山寨別墅會(huì)通過(guò)各種形式不斷涌現(xiàn)，如高層中加建，疊拼，空中復(fù)式等等，所以，并不會(huì)隨著土地資源稀缺而價(jià)值得以大幅提升，但獨(dú)立別墅卻越來(lái)越稀缺，而房屋的價(jià)值自然會(huì)隨著稀缺而越顯珍貴。所以，不想被山寨，想要更高價(jià)值，則需要把眼光投向真正的獨(dú)立別墅，真正的別墅！
在深圳，5000萬(wàn)元以下的獨(dú)立別墅寥寥無(wú)幾，華僑城天麓別墅幾乎成了有史以來(lái)深圳最高的房屋價(jià)格，多數(shù)在5000萬(wàn)元以上，觀瀾湖高爾夫獨(dú)立別墅也多在5000萬(wàn)元以上，放眼深圳，幾乎沒(méi)有5000萬(wàn)以下的獨(dú)立別墅。
當(dāng)然，如果用心去尋找，在大深圳視野下，地處觀塘片區(qū)的三正臥龍山花園400—900平方米的頂級(jí)獨(dú)棟真別墅，單位售價(jià)仍?xún)H為約15000元/平方米，總價(jià)在2000萬(wàn)以下，僅相當(dāng)于大深圳區(qū)域其他獨(dú)棟真別墅售價(jià)的1/3至1/8，是否更值得去投資購(gòu)買(mǎi)呢？
假如按照文中一開(kāi)始美國(guó)那位同學(xué)的觀點(diǎn)，別墅就應(yīng)該在郊野范圍內(nèi)，享受天人合一的境界，那么無(wú)疑三正臥龍山完全符合這個(gè)條件。三正臥龍山花園的數(shù)十棟稀缺獨(dú)棟真別墅全部雄踞于臥龍山山脊之上，并緊鄰波光瀲滟的悅龍湖，并擁有統(tǒng)御山湖美景的絕佳視野，其豐富的景觀資源與華僑城、香蜜湖等傳統(tǒng)豪宅區(qū)相比毫不遜色。如果按照山寨別墅的觀點(diǎn)來(lái)看，作為大深圳范圍內(nèi)為數(shù)不多的獨(dú)門(mén)獨(dú)院獨(dú)棟別墅，其面積一般是山寨別墅的一倍或一倍以上，夠得上真別墅的面積級(jí)別，稱(chēng)得上是金字塔尖的別墅概念，那么這種別墅的稀缺性必然會(huì)隨著城市的拓展而日益稀缺，理論上講應(yīng)該是同樣的聯(lián)排疊拼別墅的一倍以上，如今卻不及深圳市內(nèi)別墅的1/3,甚至比不上深圳郊區(qū)的聯(lián)排別墅價(jià)格，是否意味著價(jià)值洼地呢？
真別墅需要真目光，高價(jià)值需要高眼光！
3月20日，廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)2018年度會(huì)員大會(huì)暨第四屆中國(guó)(廣東)縣域房地產(chǎn)發(fā)展論壇在廣東佛山舉行。經(jīng)專(zhuān)家組的綜...
